Ένα love story επενδύσεων σε ακίνητα

Του Γιάννη Μαυρομιχάλη

Ανακοινώθηκε εχθές η απόφαση της Alpha Bank να εισέλθει σε δεσμευτική συμφωνία με την κοινοπραξία της Dimand Α.Ε. και Premia Properties Α.Ε.Ε.Α.Π. Η συμφωνία προβλέπει τη δημιουργία μετοχικής συνεργασίας στον τομέα των επενδύσεων ακινήτων, με όχημα την εταιρεία SkylineΑκίνητα Μονοπρόσωπη Α.Ε., της οποίας μέτοχοι θα είναι κατά 65% η κοινοπραξία και 35% η τράπεζα.

Σύμφωνα με την ανακοίνωση της Alpha  Αστικά Ακίνητα (‘’ΑΑΑ’’), το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει 573 ακίνητα διαφόρων τύπων, μεταξύ των οποίων γραφεία, εμπορικά ακίνητα, κατοικίες και χώρους βιομηχανικών χρήσεων και logistics, συνολικής μεικτής επιφάνειας περίπου 500 χιλ. τ.μ. Ο Όμιλος Alpha Bank θα παραμείνει μισθωτής ορισμένων από τα ακίνητα, ενώ το υπόλοιπο χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει ακίνητα που, είτε θα ανακατασκευαστούν και θα επανατοποθετηθούν προς ενοικίαση στην αγορά είτε θα πωληθούν απ’ ευθείας. Το SLA προβλέπει σύμβαση διαχείρισης ακινήτων από την ΑΑΑ, αρχικά για 7 έτη, με την εταιρεία Skyline να ενεργεί ως αποκλειστικός πάροχος υπηρεσιών διαχείρισης των ακινήτων του χαρτοφυλακίου.

Τα παραπάνω φαντάζουν λεπτομέρειες, λεπτομέρειες οι οποίες είναι σημαντικές για το τραπεζικό σύστημα και για τις άμεσες ξένες επενδύσεις στην Ελλάδα.

Καταρχάς, οι τράπεζες έχουν συσσωρεύσει μεγάλο αριθμό ακινήτων τα οποία προέρχονται από τα κόκκινα δάνεια. Αυτά τα ακίνητα έχουν διττό κόστος για τις τράπεζες: (α) κόστος συντήρησης και λειτουργίας και (β) κεφαλαιακό κόστος, διότι τα ακίνητα (είτε ιδιοχρησιμοποιούμενα είτε μισθωμένα σε τρίτους) έχουν γενικώς 100% RWA impact, δηλαδή για κάθε €1 που εμφανίζεται στις λογιστικές καταστάσεις των τραπεζών, πρέπει να διακρατούν €1 κεφαλαίων (είτε ίδια είτε δανειακά).

Αυτά τα ακίνητα θέλουν με κάποιον τρόπο να τα «ξεφορτωθούν». Οπότε είτε τα πωλούν (βλέπε τα μεγάλα ξενοδοχεία που έβγαλαν στο σφυρί τα προηγούμενα χρόνια) είτε δημιουργούν θυγατρικές(οχήματα ειδικού σκοπού ή SPVs) τις οποίες πωλούν και παραμένουν μέτοχοι μειοψηφίας και με τις οποίες έρχονται σε συμφωνίες παροχής υπηρεσιών διαχείρισης ακινήτων είτε τα τιτλοποιούν (“securitise”).

Η Alpha Bank προέβη στην δεύτερη λύση. Η Εθνική και η Πειραιώς έχουν επιλέξει και αυτές την δεύτερη. Η Eurobank είχε από το 2014/2015 ακολουθήσει έναν άλλο δρόμο, την σταδιακή πώληση της ΑΕΕΑΠ θυγατρικής της (“Eurobank Properties” που έχει μετονομαστεί σε Grivalia) στην Fairfax (Καναδικό fund) και την συγχώνευση με αυτήν (ΣΣ: έτσι αναγεννήθηκε η Eurobank και σήμερα θεωρείται η πιο υγιής Ελληνική τράπεζα).

Τι σχέση έχουν όλα αυτά με τις άμεσες ξένες επενδύσεις;

Την εποχή όπου κανείς επενδυτής δεν έβλεπε Ελλάδα, η Fairfax αποφάσισε να επενδύσει στην Eurobank Properties και ύστερα στην Eurobank και την Eurolife. Η Fairfax επένδυσε περί τα €415 εκ. μόνο στην Eurobank Properties μεταξύ 2013 και 2017, την περίοδο όπου οι άμεσες ξένες επενδύσεις (‘’ΑΞΕ’’) είχαν φτάσει στο ναδίρ.

Οι ΑΞΕ μη κατοίκων στην Ελλάδα το 2012 ήταν €1.4 δις και οι επενδύσεις σε ακίνητα €101 εκ ή 7%. Το 2018, οι επενδύσεις τους ήταν €3.4 δις και σε ακίνητα €1.1 δις ή 34%. Το 2019 ήταν 32% (€1.5 δις) και το 2020 31% (€875 εκ). Μεταξύ 2012 και 2021, οι ΑΞΕ σε ακίνητα άγγιξαν τα €6 δις, την ώρα που οι συνολικές ΑΞΕ έφτασαν τα €28 δις.

Κανείς άλλος κλάδος παραγωγικής δραστηριότητας δεν έχει τόσο μεγάλες ροές. Μπορεί στα spillover effects να ανήκει και η αύξηση των τιμών των ακινήτων (βλέπε περιοχές όπου γίνονται επενδύσεις για AirBNB) αλλά οι περιοχές αυτές αναβαθμίζονται και η αξία των ακινήτων τους μεγεθύνεται.

Βλέπουμε, λοιπόν, έναν τραπεζικό κλάδο που ενώ δεν έχει συνέλθει από τα κόκκινα δάνεια, να προσπαθεί να ακολουθήσει τις τάσεις της αγοράς και να επωφεληθεί από τις ΑΞΕ. Εάν επωφεληθεί, θα μας ωφελήσει;

Με πληροφορίες από: Τράπεζα της Ελλάδος, AlphaΑστικά Ακίνητα Α.Ε.

Τα άρθρα και τα σχόλια που δημοσιεύονται στην ιστοσελίδα Athenian Herald εκφράζουν τους συγγραφείς τους. Η Athenian Herald δεν φέρει καμία ευθύνη για τις απόψεις που εκφράζονται μέσω της ιστοσελίδας.